연 7% 수익률 '홈플러스 리츠' 이달 상장…우려요인 4가지

[출처]https://finance.naver.com/news/news_read.nhn?mode=mainnews&office_id=366&article_id=0000428732

투자자·유통사 관심…"리츠 가능성 판단 시금석" 

공모금액 1조7274억원, 부동산 감정가 4조3230억원에 달하는 초대형 리츠(부동산투자전문뮤추얼펀드) 홈플러스 리츠가 이달 말 상장한다. 그동안 우리나라 공모 리츠는 최대 규모가 300억원 안팎이었다가 지난해 3000억원 안팎인 리츠가 2곳 상장했는데, 홈플러스 리츠는 2조원이 넘는다. 

리츠는 소액투자자로부터 자금을 모아 건물이나 부동산을 취득한 뒤 임대 수익을 얻어 배당하는 펀드다. 홈플러스 리츠는 개인투자자 및 기관으로부터 자금을 받아 홈플러스로부터 매장 51곳의 부동산을 감정가인 4조3000억원으로 매수하고, 홈플러스로부터 임대료를 수취하는 구조다. 배당수익률은 공모가 기준으로 연 7% 안팎이 될 전망이다.

향후 우리나라 리츠가 본격적으로 성장할 수 있느냐의 시금석이 될 전망이라 홈플러스, 홈플러스 최대주주인 MBK파트너스는 물론, 자본시장 관계자들까지 주목하고 있다. 신세계그룹, 롯데그룹, 농협 하나로마트 등이 홈플러스 리츠의 성적을 보고 추후 리츠 설립을 추진할 계획이기 때문이다. 

조선DB

전문가들은 홈플러스 리츠 공모가 성공하려면 크게 4가지 우려 요인을 넘어서야 한다고 보고 있다. 

①"안좋은 부동산만 담은 것 아닐까"하는 의혹

투자자들이 가장 염려하는 것은 홈플러스 최대주주 MBK파트너스가 언젠가는 홈플러스를 매각해야 하는 사모펀드라는 점이다. 즉, 홈플러스 매각을 앞두고 가장 매력이 떨어지는 부동산을 리츠에 편입하지 않았겠느냐는 의혹이 제기된다.

이 같은 의혹에 홈플러스는 전혀 사실이 아니라고 반박한다. 홈플러스 리츠(법인명 : 한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사)가 제출한 투자설명서(집합투자증권)에 따르면, 이번에 리츠에 편입된 매장 51곳의 평균 매출액은 지난해 3월부터 11월까지 기준으로 평균 350억원이다. 홈플러스가 계속 보유하는 30곳(임대 매장 제외)의 평균 매출액 270억원보다 30%나 많다. 

감정가도 높다. 태평양감정평가법인에 따르면 51개 부지의 전체 감정가는 4조3230억원이다. 나머지 30곳의 감정가는 공개하지 않았지만 증권업계 전문가들에 따르면 대략 2조5000억원으로 추정된다. 비교적 알짜만 리츠에 담은 셈이다. 홈플러스 관계자는 "매출과 지역 등을 전부 감안해 편입 여부를 결정했다"고 했다.

②대형마트 장사 안된다는데

홈플러스 자체의 영업경쟁력이 예전만 못하다는 점도 우려 요인이다. 흑자가 나지 않는다면 임대료 수취 위험도 높아질 수 있다는 지적이 나온다. 산업통상자원부에 따르면 지난해 대형마트 매출은 전체 유통업 매출에서 차지하는 비중이 전년 대비 2%포인트 감소해 22%에 그쳤다. 전 유통업권 중 대형마트만 유일하게 2년 연속 줄었다.

하지만 임대료 수취는 다른 문제라는 것이 전문가들의 설명이다. 홈플러스 리츠 참여를 검토하는 한 기관의 매니저는 "홈플러스가 지불해야 하는 임대료가 월 190억원 수준인데, 설령 한동안 계속 부진할 것이라고 해도 이 정도를 떼어먹지는 않을 것"이라고 했다.

③임대계약 만료 후 해지한다면?…홈플러스 떠난 부지, 가치 있을까

리츠는 결국 부동산이다. 연 7%의 임대수익을 꼬박꼬박 지급한다고 해도 부동산 가치가 떨어지면 말짱 도루묵이다. 홈플러스 리츠의 임대차 계약은 12~16년으로, 계약 기간이 만료되면 일부 매장은 계약이 해지될 수 있다.

결국 부동산 가치가 중요한데, 홈플러스는 부지 위치가 대체로 외곽이다. 지난해 상장한 중대형 리츠인 이랜드리테일의 이리츠코크렙(088260)이 도심형 아울렛이고, 신한알파리츠(293940)의 부동산이 판교 및 용산 역세권에 위치해 있다는 점을 감안하면 상대적으로 계약 해지 리스크가 더 높다고 할 수 있다.

이랜드리테일의 리츠인 이리츠코크렙의 주요자산인 NC백화점 야탑점(좌측 위), 뉴코아아울렛 일산점(우측 위), 뉴코아 평촌점(좌측 아래), 2001아울렛 분당점(우측 아래) 등. 비교적 입지가 좋은 것으로 평가된다. /네이버지도 캡처

이에 대해 홈플러스 측은 임대 계약을 매장 16~18개씩 3개의 그룹(트랜치)으로 나눠 진행했으며, 계약을 해지하려면 그룹별로 일괄 해지해야 해 계약 해지 위험이 크지 않을 것이라고 했다. 또 계약 해지시 일종의 위약금을 받을 수 있는 구조라고 설명했다. 

④공모규모가 너무 큰 것 아닐까

공모 규모가 너무 크다는 점도 난관 중 하나다. 우리나라 전체 상장 리츠의 시가총액 합계가 7000억원에 불과한데, 홈플러스 리츠 한곳만 2조원이 넘을 것이기 때문이다.

이 때문에 홈플러스는 해외에서 더 많이 공모할 것이라고 밝혔다. 공모물량의 84%는 해외에서, 16%는 국내에서 공모를 진행할 계획이다. 

다만 그래도 현 리츠의 거래량을 봤을 때 기관투자자들이 많이 들어오긴 어렵지 않겠느냐는 관측이 나온다. 송유림 한화투자증권(003530)애널리스트는 "현재 리츠 거래량을 보면 매력적인 리츠는 될 수 있지만 매력적인 주식이 되기는 어려운 수준"이라며 "기관은 거래 대금이 클 뿐만 아니라 갑작스러운 환매에 대비하기 위해 거래량이 적은 종목은 꺼릴 수밖에 없으며, 이 때문에 정부는 리츠 활성화를 위해 해외와 같은 세제 혜택 도입을 고민해야 한다"고 했다. 

[안재만 기자 hoonpa@chosunbiz.com]

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